日本中各地で話題になっている住宅価格の高騰問題。
ここ数年で住宅の価格は1.5倍以上にも膨れ上がってきています。
やっと新築を建てようと思っていたのに、住宅価格が上がりすぎていて理想の家が建てれなかった。
思ったよりも高くて購入を諦めた。
何とか建てたけどローンの返済がキツイ。
など建てた後も前も苦しいとの話を多くの方から寄せられています。
「こんな状況なら住宅購入は今は諦めて、落ち着くまで様子を見ようかな？」
このように考えている人も多くいると思います。
正直に申し上げるとその考えは非常に甘いです。
住宅の価格はここ数年は急高騰を受けて話題に上がり、一般の方の目にも触れやすくなりましたが、住宅価格は急高騰が始まる前からも実はじわじわと上り続けていました。
そして、安くなることは一切ありません。
政府の金利政策は利上げに振り切っているのでこれからローンの金利もどんどん上昇していきます。
今よりも、家が建てづらくなることは目に見えているのです。
実際に今建てようと思っている人達は、今がまさに「最安値」の可能性が非常に高い状況にいるという業界的な認識です。
「でも、高すぎて家買えない。理想の家が作れない」と思うかもしれません。
そんな方々に向けて、今回は、必要なところに必要なお金を掛けて、住宅価格を最適化してコスパ良く理想の家を作る考え方をお伝えしたいと思っています。
この考え方を知っていたら、今の住宅価格の高騰した中でも納得した家づくりができるはずです。
鹿児島県と東京、埼玉、千葉で18年以上建築設計に携わってきたからこそお伝えできる住宅価格の最適化方法をお伝えします。
住宅価格の最適化の最大の敵
住宅価格を最適化する上で絶対に見過ごせない敵がいます。
しかしその敵は家づくりをしようとしている皆さんからするとごく一般的で、敵だとは全く思っていないでしょう。
これを敵だと認識しているのは、住宅を本当の意味で適正価格で提示している工務店さんと設計事務所だけだからです。
その敵とは・・・【標準仕様】と【住宅一式価格】です。
なぜ【住宅一式価格】は高くなってしまうのか？
「え？ハウスメーカーとかでは当たり前ですよね？」
そう感じられる方も多いと思いますが、この当たり前が家づくりをしたい人たちの首を絞めることに繋がっています。
一つ考えてみてください。
自分がホットドックを販売する仕事を始めたとします。
ホットドックに使う材料のパンやソーセージ、ケチャップはいくらかかるか分かりません。
そんな中で、販売をしてくださいと言われたらどう考えるでしょうか？
おそらく損はしたくないと思うのではないでしょうか？
損をしたくないから、通常損をしないで儲けが出るラインを攻めようとすると怖くてできません。
だから、周りのホットドック屋さんの価格を参考に損をしないかもしれないラインを見て、損をしないように保険で少しだけ価格を高めに設定して販売しようとすると思います。
これは人として当たり前の行動です。
慈善活動じゃないのですからしっかりと利益を確保して、尚且つリスクに対してしっかりケアをする。
今回で言うと損をしない為に通常より少し高めに設定することをするのはおかしいことではありません。
そしてそれはハウスメーカーにも当てはまります。
毎回同じ形の家を作る規格住宅とは違い、注文住宅は、使う木材の量や金物の量などパッとは価格が分からない物が実はたくさんあります。
それがさっきのたとえで出した、いくらになるか分からない材料費です。
なのでそこに利益を損ねないように少し余分にお金を見積もりに加えています。
しっかり見積もりを出してくれた金額なら不要なお金です。
これが【住宅一式価格】が高くなりやすくなる理由です。
不要なのに減額されない【標準仕様】の落とし穴
そして【標準仕様】です。
家づくり経験者の方たちの中でこんな話があります。
「標準で最初から高性能な設備が入っていたけど、実は自分たちには不要だったんだよね。けど、外しても減額にならないからそのまま付けたんだ」
実はこれもよくある話で、標準仕様からグレードダウンをしたり、取り付けを辞めたのに減額されないパターンです。
本来なら不要な物を外したら、その材料費と施工費が掛からなくなるので、減額になるはずです。
しかし、減額になりません。
これは住宅一式価格ともつながるのですが、価格を一式で出している為、細かい金額が分からないのが大きな要因の一つというのがあります。
もし減額ができたら、その分で壁を塗り壁にできたかもしれないし、もっと必要な設備を充実させれたかもしれません。
いらない物を付けて、やりたかったことを諦めなければいけない。
もしくは、さらに追加で費用を払って工事をしてもらわないといけない状態が発生します。
こうした【標準仕様】と【住宅一式価格】が要因で本来不要なお金や不要な物が掛かるそれが【住宅価格の最適化】を阻む最大の敵となっています。
住宅価格を最適化して家づくり
なぜ「標準仕様」と「住宅一式価格」では、住宅価格の最適化ができないのか分かっていただけたでしょうか？
そこを理解して頂いたうえで、ここからは住宅価格を最適化する家づくりについて、ご紹介しようと思います。
最適化の絶対条件は数字から逃げないこと。
まずなにより大切で絶対に守らないといけないことは、数字から逃げないことです。
先ほど標準仕様と住宅一式価格では、最適化はできないことはお伝えした通りです。
ですが、その逆で最適化をする為には標準仕様ではない、材料の見積もりを見続けることになるからです。
必要な物と不要な物を分別し、迷ったなら見積もりを取って入れた場合はいくらで、入れなかったらいくらで、これとこれを一緒に採用したらいくらでとひたすら比較検討を繰り返していく必要があります。
今これを聞いて「うわぁ」と思いませんでしたか？
正直僕も自邸を作る時にこれをやるとなったら「うわぁ」て思うと思います（笑）
それだけ大変な作業なんですよね。
そういう意味では、ハウスメーカーさんの一式価格はたくさんの数字を見ずに総額だけ見るだけですから楽でいいですね。
細かい数字を追うのは嫌だ！数字なんて見たくない！という方は、余分な費用部分を手間賃だと思えば全然良いと思います。
ただ、少しでも理想の家に近づけたいという人達には必須の作業になります。
設計事務所を入れた、デザイン×性能・構造×価格の全てを満たした住宅価格の最適化
見積もりの数字だけをだた最適化しても本当の住宅価格の最適化にはなりません。
それは、目に見えない性能と構造、デザインがかかわってくるからです。
建物の構造は作り方一つで金額が大きく変動します。
これは、キチンとした構造を知っていないとできない芸当です。
また、性能です。
自分たちにはどれくらいの断熱性能が必要なんだろうか？
これを分かる人は滅多にいません。
この性能と構造はそれぞれの設計理論をしっかり理解して、一から設計できる建築士でないと設計は不可能です。
この分野は多くの場合、全国の一番よさそうな作り方を見よう見まねでしている会社さんがほとんどで、本当にその性能いりますか？本当にその性能で足りていますか？ということがたくさん発生しているのです。
現に家づくりの優先順として、住宅性能はベスト3にすら入ってきません。
ただ、家に住んでいて、不満に思うことのベスト3は結露・熱い・寒いが必ず入ってきています。
だからこそここもしっかり設計して必要な性能、必要な構造で家づくりをする必要があるのです。
そこで出てくるのが設計事務所です。
設計事務所とは、設計のプロがいる建築会社です。
設計のプロの為、デザインはもちろん、構造や性能設計にも非常に強い建築士が多いです。
※全ての設計事務所が当てはまる訳ではないので、事前に確認を取りましょう。
話しは戻して価格の最適化ですが、例えば構造です。
なんとなく設計された構造の建物の構造の材料の費用と構造を把握して、必要な構図を適切に作った構造の材料の費用では50万円～100万円ほどの差額が出る場合があります。
柱を的確な位置に置くと、土台が無くなり、基礎のコンクリートを使う量を減らすことができるからです。
もちろんこれは一例ですが、50万円も構造費用が浮けば設備や仕上げに50万も回すことができますし、回さなくてもそれはそのまま減額になります。
性能も同じです。
エアコンを各部屋に付けるのがいいのか？全館空調にするのか？断熱の性能はどうする？窓の性能は？など多岐にわたり考え設計する必要があります。
これらもなんとなく設計してしまうと何にいくらかかっているのか不明になってしまい、どこで価格の調整ができるか分かりません。
だからこそどこにいくらお金を掛けた方がいいのかを判断して、設計できる建築士が必要になるのです。
設計事務所を入れると、構造やデザイン、性能まで含んで価格の最適化を図れるのは伝わったと思います。
設計事務所を入れることで得られるメリットが他にもあります。
それは、家を建てる住宅会社を価格競争をしてもらうことができることと、見積もりをチェックしてくれることです。
入札制度と見積もりの適正化
住宅会社を競争させるってどういうこと？
と感じる方もいると思います。
多くの家づくりの場合、
A工務店さんに行ったらA工務店さんの考えたプランの見積もりが出てきます。
B工務店さんに行ったらB工務店さんの考えたプランの見積もりが出てきます。
どちらも同じプランではなく、それぞれに特徴の違うプランです。
これを比較検討をしてと言われても何を比較していいか分からないというのが実際のところです。
ここで設計事務所の入札制度だと競争入札ということをすることができます。
設計事務所で一緒に考えたプランを元にA社B社C社と複数の会社に対して、見積もり依頼を掛けます。
その中で出てきた金額を元に家を建ててもらう工務店を選ぶ方法です。
これのメリットは何といっても同じ図面で見積もりを取るので、市場の適正価格が分かるようになることです。
1社で適正価格と言ってもあくまでもそれはその会社内だけの適正価格になってしまいますが、競争入札だと3社でさらに見比べてこの家を建てる為に必要な金額を見ることができるのです。
例えばきゅうりを買うとします。
まったく同じサイズで同じ鮮度のキュウリが近くの3つのスーパーに置いてたとしましょう。
A社は50円 B社は100円 C社は80円
まったく同じ条件ならA社のきゅうりを買いますよね？
これと同じことをできるわけです。
これは設計事務所でなければなかなかすることは難しい制度です。
そして、見積もりのチェックも設計事務所がおこなってくれます。
そう、最初にお伝えした数字から逃げないの数字を追う作業を設計事務所が追います。
また、競争入札で適正価格を出して上で、さらに見積もりの金額を精査して、金額の間違い、数量の間違い、市場からかけ離れた金額を見つけ出し、さらに適正化を図っていきます。
こうして、設計の段階から見積もりまでトータルで見つめて住宅価格の適正化をすることができるのが設計事務所の強みです。
最適化した家づくりで、納得の適正価格を
建築資材や住宅価格が高騰し続ける一方で、私たちの給料はなかなか上がらないのが厳しい現実です。
予算の余裕がなくなっているからこそ、「要らないものや、不透明なリスクヘッジの費用」に無駄なお金を払っている余裕はありません。
しかし、諦める必要はありません。 「必要な場所に必要な分だけお金を使う」というコストの最適化を図れば、この値上げ時代であっても理想の家づくりは十分に可能です。
「理想のデザインや暮らしを妥協したくない」 そう願う人にこそ、設計事務所の知恵と技術を活用し、価格を正しくデザインする「最適化された家づくり」を知っていただきたいと思っています。
「何から始めればいいか分からない」という方へ
「自分たちの予算でどんな最適化ができるのか？」 「まずは何から手を付ければいいのか分からない」
そんな方に向けて、私たちは【無料設計相談】を実施しています。
- 鹿児島県内はもちろん、遠方にお住まいの方もオンラインでのご相談が可能です。
- 土地選びのご相談や、現在提示されている見積もりのセカンドオピニオンとしてもご活用いただけます。
一生に一度の家づくり。諦めてしまう前に、まずは一度プロの視点で「あなたに合った最適なプランとコスト」を一緒に考えてみませんか？
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