いざ家づくりをしたいと考えたときにまず頭に出てくるのは「どこで家たてるのか」だと思います。
土地にはそれぞれ適用される法令が場所によって違います。各市区町村でエリアを決めていてそのエリアによってルールが定められているのです。
その為、同じ建設会社であっても場所によって家の作り方を制限されて同じものが作れない場合があります。
なので土地の法令を調べるのはとても大事なことになります。
この記事ではそのあたりについて簡単にまとめたいとおもいます。
土地探しで確認したいこと① －区域区分－
まず確認したいことは土地の区域区分です。区域区分とは一番最初に大雑把にエリアを大きく三つに分けています。
市街化区域
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
上記のようにこれから市街として発展させる予定又は現在発展しているエリアの事を言います。
市街化とは住宅などの家を建てたり、商店を作ったりとする建設活動を制限しないという事です。
将来家の近くにスーパー等の生活インフラの施設ができやすいのもこのエリアになります。
市街化調整区域
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
こちらは市街化区域とは逆に市街化に発展することをさせないためのエリアになります。
特に畑や田んぼのあるエリアで多くみられるエリアになります。
絶対に家を建ててはいけないというわけではなく、農業従事者やその家族、またはそのエリアで家づくりをしてもいいと許可をもらった場合のみ建築が可能になります。
また、新しく商店が出来たりすることはほとんどないのでインフラが発展することはまずないでしょう。
多くは許可がもらえるのですが許可をもらうにも条件が必要なので気をつけたいところです。
また、普通に家を建てるよりよけいに許可申請の手数料が発生すことが多いです。
区域区分非設定
こちらは市街化区域、市街化調整区域どちらのエリア設定をしていない区域になります。
このエリアの場合はたいてい市街化区域と一緒で普通に家を作ることが可能です。
鹿児島県では区域区分の設定がされているほとんどが鹿児島市に集中しています。その他の市区町村はエリア設定されていない区域区分非設定のエリアになっています。
建築に特に注意したい市街化調整区域は
鹿児島市の中山、上福元、坂之上、山田など日置市や南さつま市の市境の方に多く見られます。
しかし、土地の売買がなかなかされづらい為、土地価格が近くの市街化区域より安い傾向にあります。
その他にも家が少なく静かなエリアも多い為、ゆったり静かに暮らしたい人にはおススメのエリアでもあります。
土地探しで確認したいこと② －用途地域－
用途地域とは建てれる建物を制限しているエリアです。住宅ならだいたい建築できるのですが住宅に店舗を入れたいと考えてる人は制限がかかる場合があるので注意が必要です。
だいたい建てれるのに用途地域の確認が必要な理由は家以外の生活に望ましくない建物が建つ可能性があるからです。
住居系地域
まずは住居系の地域になります。
住居系の地域には低層住居専用地域と中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域の4種類あります。
名前の通り住宅を建てる目的に設定しているエリアになっており、それ以外の建物は厳しく制限されているため大型の工場など生活に影響のでる建物は建築することはできません。
また、低層住居専用地域は高さが10ｍ以下の建築物が建てられるエリアになっておりその他にも北側斜線など周りの住居に配慮するための強い制限がかけられており、敷地に対しての建物の占める面積、容積率、建蔽率も小さいことが特徴です。
2階建てくらいの家が多く、二階建てのアパートだけが立ち並んでるエリアはだいたいこちらに低層地域になります。
その逆に中高層住居専用地域は比較的背の高い住居が建てられるエリアにあります。
3階建て以上の賃貸マンション等が立ち並んでいるのがこ中高層住居エリアになります。
こちらで住宅を建てると隣で中層マンションが建った場合日陰になってしまったりと注意が必要になります。
住居地域、準住居地域は上記の低層、中高層地域のと共に住環境を保護することを目的としたエリアです。
商業系地域
次に商業系の地域になります。
近隣商業地域と商業地域の2種類に分類されます。
読んで字のごとく商品の売買を目的とした建物が多く立ち並ぶエリアになります。近隣商業地域
近隣商業地域とは近隣の住宅地に対する日用品の供給を行うことを目的にした商業その他の業務の利便を増進するため定める地域になります。スーパーマーケットや、病院、中規模の郵便局などがある事が多いです。
ここで家を建てると生活の必需品が多くあるので生活インフラに困ることは少ないと思いますが、近くの住居系地域からの人の往来が多い為静かな生活とは離れてしまうかもしれません。商業地域
商業地域は商業等の業務の利便を増進するため定める地域です。
大型の商業施設などが立ち並ぶのがこのエリアになります。
鹿児島で言うところの天文館や鹿児島中央駅の付近がこの地域に当たります。
家を建てて住むには向かないエリアです。
工業系地域
こちらに関してはもう家は建てない方がいいです。
工場や廃棄施設などが集まってくるのでとても人が生活できる環境ではありませんの説明は省きます。
土地探しで確認したいこと③ －防火地域－
防火地域には防火地域、準防火地域、法22条指定区域の3種類があります。
こちらは市街地の火災に対して防いだり被害を最小限に押しとどめることを目的とした地域になります。
人の往来が激しかったり、建物が集中していたり、災害発生時の動脈になる主要道路付近に多く設定されており、近隣商業地域や商業地域などに多く設定されています。
ここでは木造住宅は強い制限を受けており通常通り建設することはほぼ不可能です。
建てるにしても強い防火措置を必要とし、それだけに多くの費用が必要となります。
最新の建物で天文館などの商業地域に木造の建物が少なくコンクリート造、鉄筋造の建物が多いのはこの為です。
法22条指定区域
家づくりで気にしたいのは法22条指定区域です。
こちらは防火地域、準防火地域ほど強い制限はないものの火災の延焼（隣の火事が燃え移る事）を防ぐ対策が必要になってきます。
上記の画像の右側の木造建築物の通り1階は敷地の境界から3ｍ、2階は5ｍの範囲で延焼の対策が必要になります。
図のようにピンクのエリアに入ったら延焼対策として、燃えない屋根、燃えづらい外壁を使用しなければなりません。
例えば、外壁を無垢の杉で造りたい！となってもこちらの法令に引っかかると作る事は出来なくなってしまいます。
鹿児島市の場合は住居系の用途地域にはすべてこの法22条指定区域に含まれています。
建てたい家が自然な材料を使った家の場合はしっかりと確認しましょう。
最後に
土地探しをするときには
①市街化区域なのか市街化調整区域なのか確認をする。
②市街化区域の場合は用途地域が何になっているのか確認をする。（市街化調整区域は用途地域は設定されていません）
③用途を確認したら防火地域の設定がされていないか確認をする。（鹿児島市の用途地域のほとんどが法22条指定区域以上がかかりますがその他の市町村はその限りではありません。）
上記三項目が確認が取れたらだいたい問題なく家づくりをする事が出来ます。
細かいところで行くと、景観を合わせる風致地区や地区計画などがありますが、この三項目ほど家づくりに影響するものではありませんので都度対応されたら大丈夫です。
用途地域の確認する方法は基本的には各市町村の役所にある建築係や住宅課、都市計画課などに問い合わせて確認することができます。
すでに不動産屋さんと話されてる方は土地情報に記載されていますので確認してみてください。
鹿児島市と鹿屋市は専用サイトで確認することができますので興味のある方はぜひのぞいてみてください。
鹿児島市 － かごしまiマップ －
鹿屋市 － マップdeかのや －
個人での土地探しは非常に大変だと思います。
ハウスメーカーの営業さんに土地探しのサポートをお願いして勧められた土地を契約したら問題だらけで思った家づくりがすることができなかった等のお話をよく聞きます。
当事務所ではお施主様と一緒の目線になって建築家のプロの視点から一緒に土地探しをすることが可能です。
法律だけでなく生活スタイルを聞きながら土地の使い方や計画も一緒に考えていきます。
家づくりで土地探しから迷っている方はぜひ一度ご相談ください。
有村建築設計工房では鹿児島市、姶良市、霧島市をはじめ鹿児島県内と宮崎県南部までご相談は無料でいつでも受け付けております。
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